Úhrada kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy

Autor: Mgr. Martin Sýkora | Vloženo: 27.02.2009 16:39 | Přečteno: 44656x

Základem každého smluvního závazku, u kterého nám jde především o jeho hladký průběh, je kvalitně sepsaná smlouva. Zvýšené pozornosti je nutné dbát zejména u  kupních smluv, jejichž předmětem jsou nemovitosti. Jak nejlépe celý proces nákupu nemovitostí zajistit zodpoví následující článek.

 

V základu je tak každá dobrá smlouva, týkající se koupě nemovitosti, rozfázována do jednotlivých, na sebe navazujících kroků. Konkrétně se jedná o :

(a)    jednání o uzavření smlouvy
(b)    podpis smlouvy
(c)    podání návrh na vklad
(d)    provedení vkladu
(e)    placení kupní ceny
(f)     předání nemovitosti

 

Jednou z nejpodstatnějších náležitostí je právě placení kupní ceny - tedy okamžik, forma a zajištění nároků na úhradu kupní ceny a na převod nemovitosti. U kupních smluv, jejichž předmětem jsou nemovitosti, nejde totiž o zanedbatelné částky a jednoznačně se tak vyplatí si placení kupní ceny pojistit některým z možných institutů.

Jeden z nejbezpečnějších a nejúčinnějších způsobů, kterak si zajistit bezproblémový proces převodu kupní ceny je tzv. advokátní úschova.

Hlavním cílem kupní smlouvy, jejímž předmětem je nemovitost, je pro kupujícího nabýt ji do svého vlastnictví a pro prodávajícího inkasovat kupní cenu.Převody nemovitostí podléhají ze zákona evidenci v katastru nemovitostí a tak musí ke smlouvě o jejím převodu přistoupit i vklad do příslušného katastru nemovitostí. A právě ono mezidobí od sepsání smlouvy do provedení vkladu může, vzhledem její délce, přinést smluvním stranám řadu komplikací. Tyto komplikace mohou často až zabránit úspěšnému vkladu do katastru nemovitostí a tím i onomu hlavnímu cíli kupní smlouvy – prodeji, resp. koupi nemovitosti.

Právní účinky vkladu totiž vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Nabyvatel se tak sice stane vlastníkem zpětně ke dni podání návrhu na vklad, ale teprve na základě faktického vkladu do katastru, ke kterému dochází vždy s určitým časovým odstupem.

 

 

Rizika během probíhajícího řízení


Představme si situaci, kdy došlo z nějakého důvodu k zamítnutí podaného návrhu na vklad, přičemž kupující již kupní cenu za nemovitost uhradil ke dni podpisu smlouvy. Tohoto tak může teoreticky využít prodávající a s již uhrazenou kupní cenou odjet neznámo kam. Představitelná je i situace, kdy prodávající, využívajíc zamítnutého návrhu, prodá nemovitost jinému kupujícímu. V obou případech se sice lze bránit příslušnými žalobami ( v prvém na vydání bezdůvodného obohacení, v druhém pak žalobou proti zamítavému rozhodnutí o povolení vkladu), nicméně jde o procesy zdlouhavé a často s nejistým výsledkem.Návrh na vklad může dále pozbýt své právní účinky prostřednictvím tzv. předběžného opatření ( a tím zmařit zamýšlený cíl kupní smlouvy ), kdy je prodávajícímu uloženo, aby nenakládal s určitou nemovitostí.

Dále může být návrh na vklad významně ztížen zřízením soudcovského zástavního práva na předmětné nemovitosti či může být ona nemovitost zajištěna policejním orgánem nasvědčují-li zjištěné skutečnosti tomu, že nemovitost je určena ke spáchání trestného činu nebo k jeho spáchání byla užita, nebo je výnosem z trestné činnosti.Sjednají-li si smluvní strany úhradu až po provedení vkladu, může se prodávající ocitnout v nezáviděníhodné situaci. Jde o případy, kdy kupující kupní cenu neuhradí, či s její úhradou nepospíchá. Prodávající totiž již není vlastníkem nemovitosti, neobdržel úhradu a navíc je nutno mít na paměti, že provedený vklad již nelze ze strany katastrálního úřadu žádným způsobem zrušit. Jediným prostředkem nápravy je podání žaloby na určení vlastnického práva. To však opět představuje nežádoucí zdržení.

 

 

Způsob úhrady kupní ceny


Kupující může uhradit kupní cenu dvojím způsobem – v hotovosti, či bezhotovostně. S oběma způsoby, nejsou-li vázány na další podmínky jako v případě advokátních úschov, jsou spojena jistá rizika.Nevýhody úhrady kupní ceny v hotovosti
K hotovostní úhradě kupní ceny se smluvní strany uchylují zpravidla z neznalosti, či nedůvěry. Často si však neuvědomují omezení, která jsou s takovou platbou spojena. Jelikož se totiž jedná o úhradu kupní ceny za nemovitost, půjde zpravidla o větší částku peněz. Pomineme-li zjevnou nepraktičnost nošení takovéto hotovosti k podpisu smlouvy, ukládá nám právní řád nadto významné omezení. Zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti a o změně zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů totiž říká, že poskytovatel platby, jejíž výše překračuje částku 15 000 eur ( cca 375 000 Kč), je povinen provést platbu bezhotovostně, přičemž za porušení této povinnosti mohou finanční či celní orgány uložit pokutu až do výše 5 000 000 Kč, nejméně však 10 000 Kč. Kontrolní úřad nemá  v těchto případech těžkou úlohu, neboť se k němu smlouva, dříve či později, dostane ( například v případě finančního úřadu z hlediska daňového ) a to včetně podpisů smluvních stran.Platbu v hotovosti, v případě nemovitostí, nelze tedy doporučit jak z praktického – kdy je potřeba přemísti fyzicky velkou částku peněz,  tak z právního hlediska – kdy se strany vystavují nemalé pokutě.

 

 

Nevýhody samotné bezhotovostní úhrady


Samotná bezhotovostní úhrada kupní ceny má také svá proti.  Pokud jsou totiž skládány peněžní prostředky na účet prodávajícího přímo v bance, není možné poté, co jsou peníze bance předány, tuto operaci stornovat. Opravné zúčtování je možné provést pouze v případě, že chybou banky nebylo provedeno zúčtování v souladu s příkazem klienta.

Obdobný je případ, kdy kupující omylem pošle peníze na špatný účet - banka opět nesmí provést opravné zúčtování. Klient banky pak sám musí vyzvat, za případné součinnosti banky, osobu, které peníze omylem poslal, aby mu je vrátila. Když tak neoprávněný příjemce neučiní, nebo bylo mezitím jeho bankovní konto zrušeno, nezbývá opět než se obrátit na soud.

 

 

Zajištění úhrady kupní ceny prostřednictvím advokátní úschovy


Rizika, která se mohou v okamžiku placení kupní ceny objevit, z nichž některá jsou popsaná výše, lze úspěšně limitovat pomocí některého ze zajišťovacích institutů. K jedním z nejúčinnějších, jak již bylo nastíněno, patří institut tzv. advokátní úschovy na jejíž správné dodržování dohlíží Česká advokátní komora.V případě advokátní úschovy, uzavře advokát (escrow agent) smlouvu o advokátní úschově ( tzv. escrow agreement ) se dvěma (nebo více) smluvními stranami za účelem zajištění řádného splnění povinností vyplývajících ze smluv mezi nimi. Po podpisu kupní smlouvy kupující skládá kupní cenu nebo její podstatnou část do této advokátní úschovy, z níž je tato částka vyplacena prodávajícímu teprve v okamžiku, kdy nastoupí skutečnosti uvedené ve smlouvě ( tzv. second delivery ), nejčastěji tehdy, když je kupující řádně zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník.Se složitelem i příjemcem financí je tedy sepsána zvláštní Smlouva o úschově v níž je individuálně, dle pokynů smluvních stran, popsán detailně postup uvolnění financí z účtu úschov.Smlouva o úschově je trojstranná smlouva, která vytváří práva a povinnosti všem zúčastněným stranám – advokátu jakožto správci, kupujícímu a prodávajícímu. Tato smlouva by měla být podepisována současně s podpisem kupních smluv, případně by její vzor měl být přílohou této kupní smlouvy. Dle smlouvy o úschově je poté kupní cena vložena na svěřenecký účet, který je veden ve prospěch správce u banky. Pro každého klienta je veden zvláštní účet a jeho prostředky jsou tak vedeny zcela odděleně od financí jiných klientů i advokáta. Správce poté poskytuje stranám údaje o účtu ve formě výpisů z účtu a to dle požadavků smluvních stran, minimálně však v podobě prvotního výpisu při složení depozita a zůstatkový účet při vypořádání transakce.Vedení účtu úschov u advokáta je ošetřeno zvláštní smlouvou advokáta s bankou omezující možnost dispozice s prostředky na účtu jak z hlediska oprávněné osoby, tak z hlediska účelu použití prostředků. K tíži účtu banka není oprávněna zúčtovat své pohledávky, prostředky na účtu nemohou být předmětem exekuce, dědictví ani nemohou sloužit jako zajištění závazků.Jednou z podstatných výhod advokátní úschovy je důvěryhodnost a zejména odbornost. V rámci svěřenecké transakce totiž dochází ke zkoumání splnění podmínek pro uvolnění složené částky - depozita. Jde často o detailní zkoumání toho, zda například předložené dokumenty odpovídají zamýšlenému záměru ( pravomocné územní rozhodnutí nemusí svým obsahem odpovídat sjednanému atp.).

 

V případě, že je správce vyzván prodávajícím k uvolnění složené částky, může, dle dohody smluvních stran toto depozitum uvolnit bez dalšího, nebo oznámit složiteli tento pokyn k uvolnění a ten má tak možnost zpochybnit či potvrdit splnění podmínek pro uvolnění depozita.

 

 Právě uvolnění depozita je posledním krokem k úspěšnému naplnění záměru smlouvy o úschově. Podmínky pro uvolnění jsou konstruovány individuálně a tak záleží na jejich individuálních požadavcích. Lze doporučit například strukturu , kdy prodávající prokáže správci, že se složitel stal řádným, jediným a neomezeným vlastníkem převáděných nemovitostí. Prodávající tuto skutečnost může prokázat např. předložením určitých dokumentů jako je originál nebo úředně ověřená kopie výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého bude vyplývat výlučné vlastnické právo složitele k převáděné nemovitosti, originálu kupní smlouvy s ověřením katastrálního úřadu o provedení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, či kopie pravomocných stavebních povolení (územního rozhodnutí) s vyznačením okamžiku nabytí právní moci (apod.).

Dle dohody smluvních stran může depozitum sloužit rovněž jako jistina k zaplacení daně z převodu nemovitostí. Depozitum by se tak uvolnilo prodávajícímu až poté, co bude prokázáno, že uhradil daň z převodu nemovitostí.Uvolnění depozita bude při splnění podmínek stanovených smlouvou provedeno zpravidla formou bezhotovostního bankovního převodu na účet prodávajícího.

Pokud nebudou splněny podmínky pro uvolnění depozita do stanovené doby, bude částka depozita vrácena složiteli na jím určený účet. Pokud je depozitum vráceno složiteli, neznamená to negaci kupní smlouvy, ale pouze to, že závazek uhradit kupní cenu není zajištěn.

 

 

Závěr


Úhrada kupní ceny nemovitosti prostřednictvím advokátní úschovy představuje zajišťovací institut výhodný jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího. Umožňuje jim kontrolovaný přechod kupní ceny v okamžiku, který si sami ve smlouvě o úschově sjednají. Tím, že je dohodnutá peněžní částka složena na zvláštní účet správce coby nezávislé třetí osoby dojde k podstatné eliminaci rizik spojených s řádným a včasným převodem.

 

Advokátní kancelář Jansa, Mokrý, Otevřel & partneři v.o.s. poskytuje advokátní úschovy soukromým osobám, firemní klientele i realitním kancelářím. Více na specializovaných stránkách www.uschovy.cz

 

 

V případě dotazu k tématu článku kontaktujte lawyer@lawyer.cz

Advokátní kancelář Jansa, Mokrý, Otevřel & partneři s.r.o.
Specialisté na firemní právo

MACHIN.CZ - Tvorba www stránek, webdesign
Copyright © 2009 Lawyer.cz
Tvorba www stránek MACHIN.cz, webhosting HOSTSERVIS.cz