Nová právní úprava nájmu prostor k podnikání

Nový občanský zákoník (NOZ) výrazně mění právní úpravu všech nájmů. Mimo jiné ruší zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu nebytových prostor. Namísto uvedeného zákona obsahuje zvláštní úpravu přímo NOZ, který nyní tento druh nájmu označuje „nájmem prostoru sloužícího podnikání“. Je třeba mít na paměti, že vedle této úpravy § 2302 – 2315 NOZ se na úpravu nájemního vztahu prostor sloužících podnikání užije také obecná úprava nájmu dle § 2201 – 2234 NOZ. Proto nejdříve pár slov o obecných změnách nájmu dle NOZ.

NÁJEMNÍ PRÁVO OBECNĚ

Zápis nájemního práva do katastru nemovitostí

Dle § 2203 NOZ: “Je-li pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo nájemce se souhlasem tohoto vlastníka.“ Nájemci by měly trvat již v nájemní smlouvě na tom, aby jim pronajímatel jako vlastník věci umožnil zapsat nájemní právo do katastru nemovitostí (viz níže).

Převod vlastnického práva k pronajaté věci:

Dle ust. § 2221 NOZ, převede-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ta ujednání o povinnostech pronajímatele, které zákon jako závazná výslovně nestanoví, ledaže o nich nový vlastník věděl. Například ujednání o výši nájmu není pro nového vlastníka závazné, je-li vyšší než nájemné obvyklé v době uzavření nájmu. Popřípadě může být takovým ujednáním například závazek pronajímatele k provádění běžné údržby, ke které by jinak byl povinen nájemce. Pokud bude vlastnické právo převedena/převedeno, tak nový vlastník nemusí toto ujednání respektovat, prokáže-li že o tomto ujednání nevěděl. Ostatní části nájemní smlouvy, které povinnosti pronajímatele stanoví již přímo zákon, jsou i pro nového vlastníka závazná.

Doporučení

Nájemce by si při uzavírání nájemní smlouvy měl vyžádat do této smlouvy stanovení povinnosti současnému vlastníku (pronajímateli), aby v případě prodeje seznámil nového vlastníka se zněním smlouvy, pod odpovědnosti za škodu tím vzniklou nájemci.

Zatímco doposud mohl nájem při změně vlastníka pronajaté věci vypovědět jen nájemce, nově toto právo nemá ani nájemce ani pronajímatel, ledaže to bylo v nájemní smlouvě výslovně dohodnuto. Avšak nemněl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, může tento nájem vypovědět do 3 měsíců.

Doporučení

Zde se právě ukazuje, kdy může být velmi prospěšné, aby nájemní právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí, neboť bude-li nájemní právo zapsáno do katastru nemovitostí, nemůže nový vlastník nájem vypovědět.

Prominutí nájemného pro vady pronajaté věci:

Nově je dle ust. § 2208 NOZ nájemci prominuta povinnost zaplatit nájemce, nejen v případech, kdy vada pronajaté věci znemožňuje zcela užívání, ale také v případech, kdy vada ztěžuje zásadním způsobem užívání pronajaté věci. V uvedených případech má dále nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní lhůty, tedy okamžitě. Nájemce může prominutí povinnosti hradit nájemné započíst až do výše nájemného za jeden měsíc. 

Nájemce tak například může žádat prominutí nájmu, pokud je mu odpojena pronajímatelem voda nebo při nefungující elektřině, přičemž jeho právo na prominutí nájmu trvá po dobu, po kterou obtížné užívání prostor trvá.

Toto právo nájemce se však promlčí uplynutím 6 měsíců ode dne, kdy byla vada zjištěna (nebo měla být zjištěna). Nájemci by měli pronajímatele v této lhůtě vyzvat k nápravě a současně uplatnit své právo vztahující se k prominutí či slevě nájemného.

Doporučení

V nájemní smlouvě by měla být nájemci stanovena povinnost oznamovat vady znemožňující užívat pronajatou věc písemně a rovněž by měla být dohodnuta „reakční“ doba pronajímatele k zahájení oprav, aby tak v určitých případech zamezil nepřiměřeným slevám z nájemného.  

Údržba a změny na pronajaté věci:

Nový občanský zákoník rozlišuje údržbu na běžnou údržbu, ke které je povinen nájemce (například vymalování prostor) a ostatní údržbu stojící nad běžnou údržbou (včetně nezbytných oprav), ke které je povinen pronajímatel (například nové omítky, oprava podmáčeného stropu). Nově tedy nebude údržba pouze na nájemci. Nájemce bude také moci započíst až do výše jednoho měsíčního nájmu nároky, které má vůči pronajímateli z nákladů, které vynaložil na opravu věci, ze které byl povinen pronajímatel. Smluvní strany si ale mohou v nájemní smlouvě ujednat jinak.

Doporučení

Rozdělení povinnosti vztahujících se k údržbě mezi pronajímatele a nájemce by mělo být v nájemní smlouvě rozebráno co nejpodrobněji, aby nevznikaly pochybnosti o tom, kdo je povinen nést náklady na provádění této údržby.

Provádět změny na pronajaté věci (například změny v elektroinstalaci, vybourání a přestavba příček prostor) může nájemce pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Pokud nájemce provede změnu na pronajaté věci bez souhlasu pronajímatele, bude nájemce dle nového občanského zákoníku povinen uvést věc do původního stavu, jakmile o to bude pronajímatelem požádán. To je změna oproti současnému stavu, kdy je k tomuto nájemce povinen až po skončení nájmu. Pokud nájemce žádosti pronajímatele uvést věc do původního stavu nevyhoví, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby, tedy okamžitě.

NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO PODNIKÁNÍ

Pokud doposud bylo pro platnost nájemní smlouvy nutné, aby obsahovala náležitosti jako přesné označení nebytového prostoru, jeho příslušenství, účel nájmu, způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady, nyní bude pro zachování platnosti nájemní smlouvy postačovat, sjednají-li si strany předmět nájmu a skutečnost, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata.

Účel nájmu prostor sloužících k podnikání:

Absence ujednání o účelu nájmu tedy nemá vliv na platnost nájemní smlouvy. Nájemce však nemá právo provozovat v prostorech jinou činnost nebo jinak změnit způsob nebo podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebi z jiného ujednání stran (bylo-li dohodnuto), anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy (např.: pronajímám prostory realitní kanceláři, tedy předpokládám, že budou prostory sloužit jako kanceláře, nikoliv třeba jako kavárna), pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.

Nové ustanovení tak představuje zákaz změny činnosti provozované v prostorech, pokud by tato změna způsobila změnu poměrů nebo by nad přiměřenou míru poškozovala ostatní uživatele nemovitosti (zákaz se vztahuje na podstatné změny). Nájemce se může na této změně s pronajímatelem dohodnout, popřípadě tato změna musí být učiněna se souhlasem pronajímatele. Pokud by tomu tak nebylo, má pronajímatel kromě práva na náhradu škody také právo nájem vypovědět (neodpoví-li nájemce přiměřeným způsobem na jeho výzvu k nápravě).

Označení prostor sloužících k podnikání:

Nová právní úprava dále umožňuje nájemci opatřit objet štíty a návěsnými informačními tabulemi, se souhlasem pronajímatele s tím, že souhlas může být odmítnut jen ze závažných důvodů. Domněnka udělení souhlasu v případě písemné žádosti, která zůstane měsíc bez odpovědi.  Po skončení nájmu je nájemce povinen tyto štíty a návěsné tabule odstranit.

Zvláštní ustanovení o skončení nájmu:

Nájem sjednaný na dobu určitou může nájemce vypovědět jen tehdy:

• ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
  
• přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo
• porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

Nájem sjednaný na dobu určitou může pronajímatel vypovědět jen v tehdy:

• má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostroru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
• porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti (např. je déle než 1 měsíc v prodlení s úhradou nájmu nebo služeb spojených s užíváním prostor).

Výpověď musí být dle NOZ nově odůvodněná, jinak je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční, smluvní strany si ale mohou sjednat jinou výpovědní dobu.

Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět s šestiměsíční výpovědní dobou (před účinností NOZ platí tříměsíční výpovědní doba). Obdobně jako u nájmu bytu existuje možnost podat tzv. námitky proti výpovědi (§ 2314 NOZ).

Závěr

Jak vyplývá ze shora uvedeného, zásahy do stávajících zvyklostí v oblasti "nájmu nebytových prostor" budou značné. Nová úprava nájmu nebytových prostor, (prostor sloužících podnikání) klade nové nároky na pronajimatele i nájemce a otevírá i nové šance. Především pronajimatelé by měli změny konzultovat s právníky a zpracovat nové smlouvy, které budou odpovídat nové úpravě.

Autor: Mgr. Žaneta Olejarová, email: olejarova@lawyer.cz
Autorka působí jako advokátní koncipient v advokátní kanceláři Jansa, Mokrý, Otevřel & part V případě dotazu k tématu článku kontaktujte lawyer@lawyer.cz